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持有型商业物业冷思考浅谈泰安房地产投资模式
http://ta.sdfdc.com 来源：中华泰山网 作者： 杨庆 2009-06-17 14:16:32【大 中 小】
持有型商业物业是房地产开发商的一种长线投资模式，其持有商业物业(不做出售)，如购物中心、酒店写字楼等，进行有效的经营管理，通过租金收入、不动产升值等方式取得收益的一种开发经营模式。
持有型商业物业在国际国内的发达城市早已不是新鲜事物，但对于处于三四线城市的泰安来说，持有型商业可以说起步不久，还在蓬勃蓄势的路上，笔者在此浅谈一下对于持有型商业物业的思考，以期给商业物业的开发运营提供一点有益的参考。
商业物业的价值在于运营，真正的利润点是通过长期持有经营获得的。泰城房地产起步较晚，大部分开发商从开发住宅起家，快速开发-快速销售-快速回笼-快速拿地的单一循环获利模式仍是市场主体，大家都在做开发商，运营商寥寥无几，如何实现从开发商向运营商的转变，实现物业开发的利润的最佳平衡点，不但需要眼光和魄力，更需要实力。
持有商业物业可以优化企业资产结构，树立企业品牌。不动产的持有，能够抵消抵消通货膨胀，优化企业资产结构。既然持有商业物业是发展趋势，为什么三线城市的众多开发商在增加持有量上行动迟缓？持有商业物业不但需要眼光，更需要实力。
首先，持有型商业物业对资金的需求较大。目前多家开发商资金困乏，实力单薄，运营商业物业缺乏资金支持。泰城的中心黄金地段万余平方米的商业地产项目，动辄资金就得投入几千万，从拿地到运营需要2-3年的时间，哪个环节缺了钱都不能动。让一般开发商望而却步，并不是不想持有，而是钱袋紧。
其次，缺乏商业地产运营能力。从观念上延续了开发销售的单一循环获利模式，没从长远战略出发，在项目前期规划、定位、招商、业态选择等方面没有进行论证，摸着石头过河；从租售比例上没有明确，哪些该持有，哪些该出售，随意性比较大；从商业地产运营团队建设上，没有积极地去组建运营架构，没有从吸收人才、整合资源、借鉴成功经验、分析其他物业的失败教训等方面入手，当今经济社会“拿来主义”不妨是一个好办法。
据相关报告显示，香港的知名地产商中，新鸿基、恒基持有型物业比重达到50%，国内的地产大佬们也在增加持有型商业物业，持有型商业物业的收入占总收入比重逐年增加。笔者认为，对于持有商业物业，既不宜盲目跟风一哄而上，又不宜畏首畏尾，而应该量力而行。首先要明晰企业的发展策略，如果目标是做开发商，则房地产开发策略应以销售为目的。如果企业想做运营商，则应该谨慎处理好开发与运营的关系，销售只是短期内回笼资金的手段，保证长久的运营和发展才是企业的长久之计，这就需要企业做系统而长远的思考。
立足规划做好项目定位。提前做好业态规划，提前招商，最好能与知名运营商合作，选择行业优质品牌。目前大多城市采用主力店+产权式商铺的做法，泰安银座城市广场是较为成功的例子，目前银座商城是泰城最大规模的卖场，其开发的小商铺因主力店辐射效应，销售价格不菲，每平方米均价二万多元。
确定合理的租售比例。持有商业物业并不是说只租不卖，而是合理的确定一定的比例。一般情况下，整体持有对开发商而言有绝对的管理权，能够为实现其目标来设定很多合作方案，从管理、运营等各方面相对容易，实力足够应该整体持有。但整体持有对我们三线城市的开发商来说，是不现实也是不可取的，应该根据自身实力、地段、行业发展趋势有选择的确定租售比例。
组建强势管理团队，保障成功持有。地产项目的开发对开发商而言，已积累了较多的管理经验，在对持有商业的运营上，经验相对困乏，在如何持有上，切入点不是从商业运营的角度，往往从开发角度上看商业，其实商业开发和商业运营是两门学问，真正的地产商应树立“商人”的思维模式，先招商再建设，顺应市场经济的发展规律。
持有型商业物业在国际国内的发达城市早已不是新鲜事物，但对于处于三四线城市的泰安来说，持有型商业可以说起步不久，还在蓬勃蓄势的路上，笔者在此浅谈一下对于持有型商业物业的思考，以期给商业物业的开发运营提供一点有益的参考。
商业物业的价值在于运营，真正的利润点是通过长期持有经营获得的。泰城房地产起步较晚，大部分开发商从开发住宅起家，快速开发-快速销售-快速回笼-快速拿地的单一循环获利模式仍是市场主体，大家都在做开发商，运营商寥寥无几，如何实现从开发商向运营商的转变，实现物业开发的利润的最佳平衡点，不但需要眼光和魄力，更需要实力。
持有商业物业可以优化企业资产结构，树立企业品牌。不动产的持有，能够抵消抵消通货膨胀，优化企业资产结构。既然持有商业物业是发展趋势，为什么三线城市的众多开发商在增加持有量上行动迟缓？持有商业物业不但需要眼光，更需要实力。
首先，持有型商业物业对资金的需求较大。目前多家开发商资金困乏，实力单薄，运营商业物业缺乏资金支持。泰城的中心黄金地段万余平方米的商业地产项目，动辄资金就得投入几千万，从拿地到运营需要2-3年的时间，哪个环节缺了钱都不能动。让一般开发商望而却步，并不是不想持有，而是钱袋紧。
其次，缺乏商业地产运营能力。从观念上延续了开发销售的单一循环获利模式，没从长远战略出发，在项目前期规划、定位、招商、业态选择等方面没有进行论证，摸着石头过河；从租售比例上没有明确，哪些该持有，哪些该出售，随意性比较大；从商业地产运营团队建设上，没有积极地去组建运营架构，没有从吸收人才、整合资源、借鉴成功经验、分析其他物业的失败教训等方面入手，当今经济社会“拿来主义”不妨是一个好办法。
据相关报告显示，香港的知名地产商中，新鸿基、恒基持有型物业比重达到50%，国内的地产大佬们也在增加持有型商业物业，持有型商业物业的收入占总收入比重逐年增加。笔者认为，对于持有商业物业，既不宜盲目跟风一哄而上，又不宜畏首畏尾，而应该量力而行。首先要明晰企业的发展策略，如果目标是做开发商，则房地产开发策略应以销售为目的。如果企业想做运营商，则应该谨慎处理好开发与运营的关系，销售只是短期内回笼资金的手段，保证长久的运营和发展才是企业的长久之计，这就需要企业做系统而长远的思考。
立足规划做好项目定位。提前做好业态规划，提前招商，最好能与知名运营商合作，选择行业优质品牌。目前大多城市采用主力店+产权式商铺的做法，泰安银座城市广场是较为成功的例子，目前银座商城是泰城最大规模的卖场，其开发的小商铺因主力店辐射效应，销售价格不菲，每平方米均价二万多元。
确定合理的租售比例。持有商业物业并不是说只租不卖，而是合理的确定一定的比例。一般情况下，整体持有对开发商而言有绝对的管理权，能够为实现其目标来设定很多合作方案，从管理、运营等各方面相对容易，实力足够应该整体持有。但整体持有对我们三线城市的开发商来说，是不现实也是不可取的，应该根据自身实力、地段、行业发展趋势有选择的确定租售比例。
组建强势管理团队，保障成功持有。地产项目的开发对开发商而言，已积累了较多的管理经验，在对持有商业的运营上，经验相对困乏，在如何持有上，切入点不是从商业运营的角度，往往从开发角度上看商业，其实商业开发和商业运营是两门学问，真正的地产商应树立“商人”的思维模式，先招商再建设，顺应市场经济的发展规律。